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2019年11月13日

土地配资融资公司:房地产公司融资有什么方式?

我来认真且简要的回答一下。

房地产公司融资包括但不限于以下几种方式:银行开发贷、债券融资、股权融资、海外债、资产证券化、非标融资等。以下分别细说。

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”,也就是四证齐全,自有资金投入比例不低于30%,二级开发资质。具体做法就是:向银行提交项目基础资料,股东基础资料,这其中要的材料会非常详细,基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告,然后报风险部审查,然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了,就会有个批复,上面列明了银行提出的各个要求条件,公司再逐项落实批复条件,就可以提款了。开发贷资金成本相对较低,利率大概是4.75%-9%都有,大行低一些,小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债,主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分,公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核,是普遍优质房企常用的债权融资方式,大概占债权融资的5成;然后企业债审核是发改委,大概占债权融资的2成;中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核,大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高,资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级,财务尽调,近三年财务审计,内控法律意见,评估报告等,然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多,程序比较复杂。成本利率低,优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多,就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特俺去也 五月定对象股权融资等。IPO大家都知道,就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策,房企IPO很难,除非特别优质。具体做法就很复杂了,先请会计师事务所、证券所,法律机构做辅导咨询,理清各种股权关系,账务,等等,然后向证监会报送材料,排队等待初审二审等等,具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速,相对监管没那么严格,但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多,大同小异。特定对象股权融资,这个就是特定对象转让公司股权来获得资金,举个例子就是华夏幸福的股东王文学向平安转让股权来获得大额资金。

4、海外债。海外债也就是境外发债,近年由于国内融资市场趋紧,很多大型房企都采用的一种方式。具体就是评级、文件准备、路演、定价发行、资金回流、资金使用等流程了,这块我没有实际操作过,就不细说。目前成本来说,8%-12%左右。

5、资产证券化。简称ABS。就是发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构SPV 然后SPV 将这些资产汇集成资产池,再以该资产池所产生的现金流支撑在金融市场发行有价证券融资,最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。比较拗口,简单来说就是把资产包装成可交易的证券进行交易。按交易场所看,有场内市场和场外市场之分。场内ABS市场是指在交易所和银行间市场发行、交易的ABS,是我国ABS的主要市场。 具体操作就是跟券商对接了,按要求提供材料。这块我对接过,但是后来因为不达标没成功。融资成本较低,大概现在是4%-6%左右吧。

6、非标融资.主要包括但不限于信托、承兑汇票、各类收益权、应收账款、委托贷款等。资金来源主要说几个主要的。信托,这个也是房企用的非常普遍的融资工具。具体就是跟信托公司对接,资料都是开发贷差不多,相对审批比银行开发贷宽松一点。由于资金都不是机构自有资金,故成本比较高,越是优质企业成本越低。目前成本大约10%-15%左右。承兑汇票有银行承兑汇票和商业承兑汇票。具体的自己百度吧,这个比较简单。银行承兑汇票年利率大概5%-6%左右。商业承兑汇票有时候就是空头支票,这个你懂的。利率也更高。

总的来说,目前金融市场监管严格,银行开发贷、公司债、信托、私募资管、股权融资都受到严格监管。相对来说,海外债、短期融资、中票、ABS相对难度较低,开发贷、公司债、非标比较难。IPO和定向增发基本停了。

水平有限,以上是我粗略的回答,里面有不正之处也请知乎大神指正。

土地配资融资公司:融资案例解析:土地款融资方案(含保证金融资及拿地配资)

房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土地款配资两种。因土地款融资一直处于监管红线之内,因此目前银行、信托、资管以及私募的资金都很难进入,以西政财富中心当前的募资情况为例,2019年下半年以来仅有少数的单一机构资金、个人资金或过桥资金可以操作此类项目。

鉴于土地款融资周期很短,且具备很强的短拆、过桥性质,因此资金成本一直都居高不下,其中土地竞拍保证金的融资成本基本在年化24%以上(未取得土地时无法办理土地抵押),竞拍成功后剩余土地款配资的成本也一般维持在年化20%左右(一般都可以办理土地的后置抵押)。另外土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和企业魄力,因此该类业务的操作难度及机会成本更高。以我们先前已操作的拍地保证金融资项目为例,除非是勾地项目并且签署了相关协议,且满足主体的准入要求(一般要求百强开发商),不然我们都是按谨慎介入处理。客观地说,百强开发商综合实力相对较强,竞拍成功的几率相对较高,还款来源对应的盘子相对较大,因此该类交易对手可以优先考虑,另外需要说明的是,各类机构在操作土地款融资业务时,目前更倾向于将“拍地保证金融资”和“土地款融资”这两项业务作打包处理,以防止拍地后后续土地款资金无法接续导致业务无法推进,甚至发生保证金被没收的风险。

因涉及到监管和合规的问题,本文仅对业务操作本身做相关总结,不对合规问题做具体阐述。

一、融资主体

百强开发商,其中土地竞拍的保证金融资须说明竞拍的成功几率。

二、融资规模

1.目前市面上竞拍保证金的配资比例为50%,竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%,特殊情况下可接受配资70%,具体一事一议;但单个项目可操作的放款限额一般在1-3亿以内;

2.项目开发总成本按商业计划书进行锁定,总成本超支,须经董事会同意方可支出,总成本超过3%由开发商单方承担;

3.融资存续期内,项目公司现金流封闭使用;

4.融资存续期内,项目公司管理费、营成都日结兼职招聘销费用锁定,超过部分由开发商自行补足。

三、融资期限

6+6,最低使用期限为6个月,满6个月,经融资机构同意可一次性偿还。

四、投资方式及交易框架



1.融资机构与开发商或其关联方按出资比例共同成立SPV用于拍地;

2.开发商或其关联方将对应比例的出资以股东借款形式注入SPV,注意融资方需先完成出资;

3.融资机构以股东借款方式支付相应的融资款,SPV公司账户由融资机构掌管;

4.SPV公司摘得经融资机构认可的项目地块后,该笔保证金作为项目公司已支付的土地款使用;

5.若SPV公司未摘得项目地块开发商或其关联方在SPV账户中的资金用于定向偿还融资机构的相关本息;

6.竞拍成功后的土地款配资业务操作参照上述执行。

五、融资成本

以我们先前操作的土地款配资业务为例,融资成本约20%/年,其中5%左右于当年度前置收取,剩余部分按季付息。

六、税费承担

股权转让发生的相应费用由项目公司承担,5%/年的前置收款部分开票所涉增值税及附加由融资机构承担。

七、融资用途

定向支付开发商指定且经融资机构认可的地块保证金或土地款。保证金融资方面,若开发商摘得相关地块,该笔资金转化为该项目的土地款,融资机构对该项目按照约定风控进行管理,若未成功摘得,融资机构按如下标准提前退出:20%/年*0.5%*融资机构实际放款金额+本金。需注意,不少机构一般都要求开发商至少使用或支付6个月的资金成本,也即保证融资机构资金的“低消”,即最少使用6个月。

八、还款来源及还款资金归集

1.前融、开发贷及其他资金置换、集团资金调配、项目销售回款。

2.资金归集:项目公司设立监管账户,资金到期前10、5、3天提前归集资金比例分别为30%、50%、100%,监管账户内资金月合计与归集比例补足部分由开发商补足。

九、投资退出

开发商或其关联方或其指定有回购能力的主体,按照15%/年的总固定溢价回购融资机构持有的SPV的股权。

十、增信担保措施

1.土地后置抵押:支付拍地保证金的地块,在土地摘牌后并取得土地证的10个工作日内办理完成抵押至融资机构指定主体或土地证原件由融资机构与开发商共管。

若未能在规定时间内完成土地抵押,每迟延一日,除固定收益外,开发商需向融资机构以贷款余额为基数,按照万分之五/日支付罚金。

2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司偿还全额本息提供无线连带责任担保。

十一、投后管理措施

1.融资机构向项目公司委派1名董事,项目公司股东会、董事会重大事项一致决(融资、对外担保、股权转让、股东(预)分红、增减资及分立、合并、解散或变更公司形式、修改公司章程等)。

2.融资机构向项目公司委派联席财务总监1名,共管项目公司证章照及所有账户的U-key(所有账户增加基金预留印鉴及最后一道U盾),对付款享有全部审批权、查询权。项目公司按照3万元/月的标准向融资机构或其指定主体支付咨询服务费,用于支付融资机构委派人员的工资社保等。

3.交叉违约:开发商或其直接控股公司或其实际控制的主体,对所有融资机构包括但不限于银行、信托、证券、基金、保理、融资租赁等构成逾期未归还融资款项违约事项的,融资机构有权单方面接管项目公司,包括但不限于项目公司所有证、章、照,且融资机构有权提前退出。

土地配资融资公司:干货 | 土地款融资(拿地配资)方案设计与融资实操要点

笔者按:

近一个月的时间里,东莞万江、沙田、望牛墩多个地块在拍卖中出现了疯抢的情况,国内其他几个城市的土拍亦再创新高,市场的回暖情况远超预期,土拍市场和二级收并购市场都开始往小高峰聚集。在地产融资方面,银行系统一季度以来的放水还是比较明显,当前整体融资成本的下降也说明了资金的活跃和充裕程度。

这段时间,开发商的拿地热情逐渐上涨,土地款的融资需求也明显增加。相比城市更新项目融资(尤其是前融)面临的不确定性,各类机构资金目前对土地款的融资也出现明显偏好,以下笔者就近期已完成的土地款融资项目作相关梳理,以供投拓及融资从业人士参考。

一、土地款融资的种类

根据笔者近半年完成的放款项目,开发商参与土地招拍挂的2019挖矿什么项目刚开始时候,从缴纳保证金到竞拍完成后缴付土地出让金,主要的融资需求有如下四种:

1.招拍挂保证金配资(目前需求最旺盛,但融资方式必须合规)

2.招拍挂阶段的拿地配资

3.保证金+土地款配资

4.并购基金优先级配资

以下笔者就上述各种融资需求对应的融资方案作相应整理,需要说明的是,受监管的影响,目前土地款的融资大部分都是靠“曲线救国”的方式来操作,以西政系的放款为例,我们目前的操作包括但不限于通过短拆、过桥或者信托产品以及有限合伙等明股实债方式进行处理,具体可参见西政资本公众号2019年4月15日的推文《地产回暖:地产收并购(拿地)交易方案暨配套融资方案设计》。

二、拿地融资及拿地配资方案介绍及操作说明

(一)土地招拍挂的保证金配资

保证金配资主要是解决开发商自有资金的不足,因此属于杠杆中的杠杆,但融资方式必须合规。有参与过土地招拍挂的同行都知道,招标或拍卖公告中一般都会明确要求开发商只能用自有资金缴纳竞拍保证金,也即保证金的来源不得为金融机构或者其他第三方提供的融资款。从监管的角度来说,保证金是不允许以融资方式取得的,但就行业的实际情况而言,有两种方式可以轻易突破,一是母公司取得融资款后以实收资本、资本公积等形式注入项目公司并用于缴付保证金,二是金融产品以股权投资的形式将资金注入项目公司并用于缴付保证金。因此,保证金的融资实际上还是存在合规的空间,但融资机构一定要注意风险,不然很容易因为过度杠杆产生风险和损失。在具体的融资操作方面,主要的关注点如下:

一是准入条件方面,因为属于纯信用操作,因此百强开发商或者地方龙头房企可操作的空间比较大。

二是融资金额和资金用途方面,通常机构和开发商之间可以按照1:1配资(也有开发商要求按照3:7或2:8配资,具体可视项目情况相应调整),双方的款项形成资金池并放入双方监管账户,土地挂牌时直接转到国土部门账户。如未能竞拍成功,则直接退还至监管账户。

三是融资期限方面,为避免期限太短导致边际成本的增加,我们通常会考虑“滚动操作”,也即融资期限一般调整为6+6个月。

四是融资成本方面,目前市场上同类产品的综合年化成本不低于20%。

五是还款来源方面,一般都要求开发商已确定土地配资的机构,或者有后期的贷款置换来源及/或其他还款来源。

六是担保措施方面,一般都需设置集团担保,另外需有土地配资批复(即后续贷款的批复)以及对监管账青青草免费国产线观720户进行全封闭监管等。

(二)招拍挂阶段的拿地配资

受房地产市场回暖及土拍市场急速回升的影响,目前能做拿地配资的机构还是不少,在具体操作方面主要有如下几个注意事项:

1.主体要求

目前200强以内的开发商以及地方龙头房企做拿地配资都还比较轻松(房地产排名按照克尔瑞销售权益金额排名),不过得排除网红类的开发商,另外不少机构也会针对个别开发商综合其财务状况和公司基本面做特殊准入处理。

2.区域准入

以西政系基金公司及财富公司对底层资产的地域要求为例,区域和城市分级可以参照如下要求进行区分管理。另外业态方面要注意商业及办公占比不能太高,且一般需要求比例在30%以内。以深圳的工改工项目为例,受《工业区块线管理办法》等新规的影响,工改工项目的去化和运营难度明显加大,另外商业和办公的业态目前的运营和去化难度更加突出,稍有不慎则可能面临融资款无法收回的问题,具体可参见西政资本公众号2019年4月22日推文《深圳房地产销售去化限制政策暨地产融资之还款来源影响因素分析》。

以下为城市及区域分级示例:

一类城市:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、苏州

二类城市:西安、重庆、天津、郑州、宁波、石家庄、无锡、珠海、中山、惠州、佛山、东莞、青岛、济南、长沙、合肥

三类城市:嘉兴、温州、南昌、福州、厦门、漳州、泉州、昆明、烟台、兰州、贵阳、南通、太原

四类城市:综合各城市的发展情况评估确认。

3.融资金额及杠杆比例

我们操作的项目中一般最多接受7:3的比例,也即开发商自有资金不得少于30%,这跟开发贷“四三二”要求的30%自有资金要求一致。

4.融资期限

受近半年私募产品和个别信托产品集中爆雷的影响,目前的产品销售难度较大,据我们西政财富的同事反映,目前长周期的产品非常难卖,因此6+6个月或1+1年的产品会好处理一些,目前市场上也是前者居多。

5.融资成本

受募集难度等各方面的影响,目前的土地款配资的综合年化成本基本都在16%-18%之间,且受融资主体资质、担保主体评级和风控措施等因素的不同程度的成本影响。

6.还款来源要求

按我们的常规操作,还款来源要么是开发贷置换,要么是项目销售或对外转让股权收入。需要注意的是,目前三四线城市的开发贷有不少银行都要求必须总行审批,因此在贷款置换的可行性方面需要充分评估。

7.担保措施

(1)土地后置抵押;(2)股权过户+质押;(3)集团和实控人担保;(4)其他补充的增强性措施。

8.放款方式

明股实债(优先)或股加债等方式。

需要说明的是,在融资方案的设计上,对于明股实债类的产品,因目前部分城市要求项目公司股权在投资比例未达到25%以前不能转让,因此为方便资金方后期的股权退出,一般需要在项目公司上层搭建SPV以便资金方增资至SPV层面后将资金注入项目公司,产品到期后直接在SPV层面退出。另外,目前很多开发商有资金调配的需求,以一些机构的做法为例,在研判后觉得资金调配的风险可控,则不会强制要求专款专用。值得注意的是,近期有传闻对于地产基金架设SPV方式进行投资将受到一定的限制,即要求基金直接投资于地产项目公司,信托产品层面倒暂时没有这方面的限制。当然,因目前新版的私募基金备案须知尚未正式发布,具体的规定及操作需以未来新版私募基金备案须知为准。关于融资操作的具体细节,读者可以参考西政资本公众号2019年4月12日和4月29日的推文《地产融资实务(一)项目融资需求甄别及融资评估》、《地产融资实务(二)——融资方案设计与融资谈判要点》。

(三)保证金+土地款配资

在土拍过程中,如果保证金和土地款都得找机构配资,则可以分别按照上述(一)和(二)设计融资方案和融资条件进行操作。不过为了控制风险,我们倾向于保证金和土地款配资由同一家机构打包操作,这样既可以确保保证金的还款来源,又可以针对两个环节同时设计融资方案并全程监管。

需要特别注意的是,保证金+土地款的配资依赖于后期的还款来源的实现,因此要特别注意后期还款来源(包括贷款置换、项目转让或销售去化)的可行性。

(四)并购基金优先级配资

并购基金或并购贷的操作跟土地款融资的操作非常相似,融资机构与开发商按照3:7或2:8比例配资,机构资金为优先级,开发商为劣后级,双方成立项目公司或机构设立有限合伙基金、信托计划等载体后实现并购或增资。

需补充说明的是,并购类融资产品涉及到融资架构和交易架构设计等问题,因此在了解上述融资操作要点的基础上,融资口的同行还需关注架构和税筹的问题,具体可以参见西政资本公众号2019年4月15日及4月19日的推文《地产回暖:地产收并购(拿地)交易方案暨配套融资方案设计》、《西政资本:地产融资之税务筹划》。

本文仅为对目前市场操作方式的简单总结,欢迎读者就业务事宜与我们沟通交流。

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